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Le saviez-vous ?


Le Saviez-vous
Société Civile Immobilière ( SCI)

• Créer une société civile immobilière ( SCI) permet de constituer et gérer un patrimoine à plusieurs. Cette forme juridique apporte de la flexibilité et permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, notamment dans le cadre d'une succession.

• Une SCI est une structure juridique constituée à minima de deux personnes, chacune ayant le statut d'associé, permettant de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Les associés d'une SCI désignent un gérant, qui aura comme fonction de prendre à sa charge la gestion courante du ou des biens immobiliers detenu(s) par la société, sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés.

• Les dettes et bénéfices sont répartis entre les associés, si des travaux doivent être accomplis, leur coût est assumé par l'ensemble des associés, à hauteur des parts sociales qu'ils détiennent.

Dans le cadre d'une vente, il faut obtenir l'accord des associés représentant la majorité des parts sociales de la SCI.
En cas de mésentente, la SCI permet de protéger le patrimoine, elle est aussi particulièrement avantageuse dans la gestion et la transmission d'un patrimoine familial.

• En terme de fiscalité la SCI est par principe soumise à l'impôt sur le revenu (IR) du fait de son objet civil mais elle peut choisir le régime de l'impôt sur les sociétés (IS). Une SCI qui exerce une activité commerciale comme la location meublée sera obligatoirement soumis à l' IS.

• SCI à l' IR :
Les associés paient eux-mêmes l'impôt dû par la société en application du barème de l'impôt sur le revenu.
Ils connaissent une augmentation de leur impôt sur le revenu lorsque la société réalise des bénéfices et une diminution lorsqu'elle est en déficit.

• SCI à l' IS :
Les associés ne s'acquittent pas eux-mêmes de l'impôt dû par la société et ne sont taxés que sur les dividendes éventuellement distribués.
Les bénéfices sont taxés au taux normal de 25 %, sauf lorsqu'elle remplit les critères lui permettant de prétendre au taux réduit de 15 %.
Enfin, les taux d'intérêts reculent !

• Les taux d'intérêts pour les crédits immobiliers connaissent enfin une baisse tant attendue. En moyenne, ils ont baissé de 0,10 point pour la plupart des profils, ce situant au alentours de 4% sur 20 ans.

• La baisse du taux moyen constaté en janvier est rapide et elle intervient dès ce début d'année quand habituellement c'est au printemps qu'interviennent de telles baisses. Mais cette année, les établissements bancaires cherchent à redynamiser le marché des crédits immobiliers. Face à la complexité du marché actuel, ce changement de calendrier s'imposait.

• Cette tendance à la baisse devrait perdurer au cours des mois à venir, renforçant ainsi la reprise du secteur bancaire.
• Les acquéreurs peuvent donc reprendre confiance et remettre en route leur projet pour profiter également de la baisse des prix.
Le prêt social location-accession ( PSLA)

• Le PSLA est un dispositif d'accession à la propriété qui permet à des ménages sous plafond de ressources de devenir propriétaire de leur résidence principale, à prix maîtrisé avec un statut de locataire accédant. Vous pouvez donc acheter le logement après l'avoir occupé quelques mois, grâce à la levée d'option.

• Accéder à la propriété dans un programme immobilier en PSLA permet de bénéficier d'avantages financiers et fiscaux qui font baisser le prix d'achat de votre logement ainsi que vos impôts.

• LES CONDITIONS :
- respecter un plafond de ressources.
- le prix d'achat ne doit pas excéder le plafond fixé en €/m².
- occuper le logement en résidence principale.

• LES AVANTAGES :
- TVA à 5.5 %.
- exonération taxe foncière jusqu'à 15 ans.
- avantage du neuf.
- frais de notaire réduits.
- garantie de rachat et de relogement.
- pas d'appel de fond avant la livraison du logement.
- acquisition d'un logement à prix réduit ( prix plafonné).

• La location-accession se divise en deux phases : une phase de location, durant laquelle une redevance doit être payée puis une période de propriété et de remboursement des mensualités PSLA après la levée d'option.
Le paiement de la redevance durant la phase locative couvre à la fois le loyer demandé par l'opérateur HLM et une partie du prix de l'acquisition.
Les 10 principaux changements à connaître pour 2024

Pas de véritable révolution immobilière pour 2024 mais un certain nombre de grands et petits changements.

• Lancement de MaPrimeAdapt.
Officiellement en vigueur depuis le 1er Janvier, cette aide finance sous certaines conditions, les travaux d'adaptation nécessaires au maintien à domicile des personnes âgées ou handicapées. Elle prend en charge de 50 % à 70 % des dépenses dans la limite d'un plafond de 22 000 €.

• MaPrimeRénov réformé.
Désormais axée autour de deux parcours ( performance et efficacité).
À compter du 1er juillet, les propriétaires de passoires thermiques devront obligatoirement passer par le parcours "performance".

• Le PTZ Prorogé et recentré.
Prorogé jusqu'en 2027, les montants finançables et les plafonds de ressources ont été revus à la hausse.
Prorogation de l'Eco-PTZ et de l'Eco-PTZ copropriété jusqu'en 2028.

• Durcissement de la fiscalité des meublés touristiques.

• Abattement exceptionnel sur les ventes de terrains en zones tendues sur leur plus-value (de 60 % à 85 %).

• Prorogation du dispositif DENORMANDIE jusqu'en 2028.
Calqué sur la réduction d'impôt PINEL, ce dernier cible les logements à rénover.

• Entrée en vigueur du DPE collectif pour les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots.

• Dernière année pour profiter de la réduction d'impôt PINEL.

• Compte à rebours pour les passoires énergétiques.
À compter de janvier 2025, les logements classés G sur le DPE ne pourront plus être loués.
BAIL REEL SOLIDAIRE

• Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d'accession à la propriété. Il permet à des ménages modestes de devenir propriétaire d'un logement neuf situé en zone tendue, et ce, à un prix abordable.

• Le principe du BRS est la dissociation du foncier et du bâti qui permet de baisser le prix du logements : vous achetez uniquement le logement et vous louez le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) pour un loyer faible, en signant un bail réel Solidaire, d'une durée comprise entre 18 et 99 ans.

• L' Organisme Foncier Solidaire détient uniquement le terrain, vous n'achetez donc que la partie bâtie du logement, ce qui représente entre 20 % et 40 % d'économie.

• Les avantages de l'achat en BRS :
- 15 % à 40 % d'économie en pleine propriété sur votre projet immobilier.
- La constitution d'un capital pour une mensualité réduite.
- Un "loyer" faible du terrain à l'indice IRL
- Une garantie de rachat du logement par OFS
- Une TVA réduite à 5.5 % au lieu des 20 % habituels.

• Après signature d'un BRS, vous avez la possibilité de revendre votre logement à tout moment.
Afin que ce dernier continue à être accessible et à profiter aux ménages éligibles à ce dispositif, son prix de vente devra être limité au prix auquel vous l'avez acheté et simplement actualisé en appliquant l'indice choisi par l'OFS.
Le futur acquéreur bénéficiera lui aussi d'un bail réel solidaire pour une durée minimum de 18 ans.
LA VENTE EN VIAGER

• Le VIAGER consiste à vendre un bien immobilier en échange d'une rente périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente s'accompagne d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, le bouquet (généralement 30% de la valeur totale du bien).
• L'acheteur (appelé le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier) une rente viagère à vie.
Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche.

LE VIAGER LIBRE :
Dès la signature de la vente, l'acheteur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.

LE VIAGER OCCUPÉ :
Le vendeur conserve jusqu'à son décès l'USUFRUIT ou un droit d'usage du bien vendu.
L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de louer et de percevoir les loyers.
Le droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.
Le logement pourra être occupé par l'acheteur à partir du décès du vendeur.

Pour conclure, la vente en viager peut présenter des avantages pour les deux parties. Pour le vendeur, elle peut constituer un complément de revenu, tandis que pour l'acheteur peut acquérir un bien immobilier à un prix initial réduit.
Cependant, elle comporte également des risques et des incertitudes, notamment en ce qui concerne la durée de versement des rentes avant la pleine jouissance du bien.
CREDIT IMMOBILIER

• Le Haut Conseil de Sécurité Financière ( HCSF) à dévoilé ce lundi 3 mesures destinées à simplifier l'obtention de prêts immobiliers.

• Parmi les 3 ajustements décidés lundi, les banques pourront déroger à la limite maximale de la durée d'emprunt, pour aller jusqu'à 27 ans, si des travaux ( énergétiques ou non ) représentent 10% du montant total du crédit.

• Les prêts relais peuvent être exclus du calcul du taux d'effort (taux d'endettement).
Les intérêts du prêt relais ne seront plus
inclus dans le calcul du taux d'endettement, tant que le prêt relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien en vente.


• Enfin, les banques disposeront de davantage de flexibilité pour déployer leur quota d'exception.
Elles pourront dépasser la limite de 20% sur un trimestre si elles arrivent à maintenir la limite de 20% en comptabilisant les 2 trimestres suivants.

ACTUALITÉ DELIN Immobilier

La baisse des prix va encore s'accélérer, rien ne résiste à la hausse des taux, hausse brutale des taux d’intérêt, baisse significative de la production de crédit… Depuis janvier 2022, le marché de l’immobilier a dû s’adapter, contraint et forcé, aux nouvelles conditions de financement.
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et vous souhaiteriez connaître sa valeur actuelle ?
Fort de notre ancrage local, n'hésitez plus à nous contacter. Notre équipe saura vous conseiller au mieux et vous accompagnera de façon personnalisée dans vos projets
. 
 

 APPORTEUR D' AFFAIRE, pourquoi pas vous ?

▪︎ Les apporteurs d'affaires dans l'immobilier sont des personnes qui, grâce à leur réseau, peuvent mettre en relation des agents immobilier et des vendeurs pour réaliser une transaction ou une mise en location.
En échange de son rôle d'entremise, l'apporteur d'affaire reçoit une commission fixe ou variable en fonction de son implication.

▪︎ L'apporteur d'affaire immobilier est un intermédiaire qui aide une entreprise à rechercher de nouveaux clients. Ce dernier est rémunéré uniquement au résultat.

▪︎ Son travail est terminé lorsque les deux parties sont enfin en relation, la suite de la transaction n'est plus de son ressort.
Et si c'était vous ? Un vendeur dans vos proches, un(e) ami(e) ou encore dans votre voisinage ?
En vue d'une relation gagnant-gagnant, n'hésitez pas à vous rapprocher de nous pour en discuter

LE CARNET D' INFORMATION DU LOGEMENT, qu'est ce que c'est ?

• Aussi appelé CIL, "le carnet d'information du logement concerne les logements neufs dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été deposé(e) depuis le 1er janvier 2023.
• Les logements existants faisant l'objet de travaux de rénovation ayant une incidence direct sur leur performance énergétique depuis cette date."
• C'est le rôle du propriétaire de l'établir et de le compléter à partir des informations fournies par le professionnel qui à réalisé les travaux de rénovation du logement.
 Le taux d'usure du mois d'octobre vient de tomber et est maintenant de 5.80% pour les crédits immobilier à taux fixe de 20 ans et plus.

• Qu'est ce que le taux d'usure ?

Aussi appelé " seuil de l'usure", il s'agit du taux annuel effectif global ( TAEG) maximal auquel un prêt peut être accordé à un particulier par un établissement de crédit. Tout prêt proposé à un taux supérieur est considéré comme usuraire.
• L' actualisation du taux d'usure s'est faite mensuellement depuis le 1er février 2023 alors qu'elle se fait d'ordinaire trimestriellement. C'est la Banque de France qui fixe le taux d'usure.
Ma PrimeRénov' évolue le 1er janvier 2024, on vous explique tout !

• Lancée depuis 2020, MaPrimeRénov' est une aide publique accessible à tous les propriétaires et à toutes les copropriétés construites depuis au moins 15 ans. Elle sert à aider à financer des travaux pour améliorer la performance énergétique d'un logement.
 
 Les 3 principaux changements :
Un nouveau parcours accompagné pour les gros travaux ( DPE classé F ou G).
Prise en compte du confort d'été.
PrimeRénov' sans accompagnement pour les travaux de plus petits ampleur ( DPE classé D ou E).
• L'enveloppe totale consacrée sera portée à 5 milliards d'euros en 2024. Le gouvernement espère atteindre 200 000 rénovation thermique contre 90 000 en 2023.
• Cette aide est ouverte à l'ensemble des propriétaires, quels que soient leurs revenus, qu'ils occupent le logement à rénover ou le louent.
 Ma PrimeRénov' est cumulable avec d'autres aides à la rénovation énergétique.
Le diagnostic de performance énergétique ( DPE) est un document qui sert principalement à estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre d'un logement.

Il doit être intégré au dossier de diagnostic obligatoire et être remis au futur acquéreur ou locataire du logement
Les obligations du DPE différent selon que le logement est mis en location ou en vente.

Lors d'une vente la responsabilité du vendeur peut être engagée s'il ne transmet pas volontairement le DPE au futur acquéreur. L'acquéreur peut faire un recours auprès du tribunal et obtenir des dommages et intérêts voir l'annulation de la vente.
Lors d'une mise en location, la responsabilité engagée est la même que pour la vente, elle concerne tous les logements. Il indique en euros les coûts théoriques annuels d'énergie du bien ainsi que des recommandations de travaux destinées à améliorer la performance énergétique du logement.

Le DPE est devenu un outil majeur dans la lutte contre les "passoires thermiques" les "passoires énergétiques" ( logements classés F et G) et le changement climatique.

Valable 10 ans, il a été fiabilité au fil du temps et depuis le 1er Juillet 2021, le DPE se veut plus fiable, plus complet mais aussi plus lisible.
Réformé par la loi Climat, il est maintenant devenu opposable.
Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire d'une maison individuelle ou d'un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G à l'obligation de réaliser un AUDIT ENERGETIQUE.

Les propriétaires de lots en copropriété ne sont pas concernés.
Suite à la refonte du DPE, la loi " Climat et résilience" à souhaité renforcer l'information aux futurs acquéreurs en imposant la réalisation d'un audit énergétique.
Il a pour objectif de dresser un parcours de travaux cohérent, par étapes pour atteindre une rénovation énergétique et environnementale performante du bien. ( confort thermique, qualité de l'air...)


Il se compose d'un bilan et d'un plan d'action.
L'audit doit être réalisé par un professionnel qualifié.
Son coût n'étant pas encore encadré, il peut donc varier d'un professionnel à un autre.
Le propriétaire vendeur ou le professionnel de l'immobilier doit remettre l'audit énergétique au futur acquéreur au cours de la première visite du bien en faisant l'objet. Sa durée de validité est de 5 ans.

Pour la mise en vente d'un bien classé F ou G, l'audit énergétique est maintenant obligatoire au même titre que les diagnostics obligatoires.
Il sera rendu obligatoire si le logement est classé E à compter du 1er janvier 2025 et pour les logements classés D à compter du 1er janvier 2034.
LA DEONTOLOGIE de l' agent immobilier est l'ensemble des règles et principes éthiques qui régissent la profession. Elle a pour objectif d'assurer le bon fonctionnement du marché immobilier, en veillant à ce que les transactions soient réalisées dans l'intérêt des clients, avec honnêteté, transparence et impartialité.

Le code de déontologie de l'immobilier définit les règles déontologique auxquelles sont soumises les personnes exerçant des métiers en lien avec l'immobilier.

Il est constitué de 12 articles qui fixent les " règles déontologiques" que tout professionnel de l'immobilier se doit de respecter.
1 • CHAMP D'APPLICATION :
- Désigne les professionnels soumis à ce code de déontologie.
2 • ÉTHIQUE PROFESSIONNELLE :
- Donner une meilleure image de la profession. Travailler avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.
3 • RESPECT DES LOIS & RÈGLEMENTS :
- Ne commettre aucune discrimination. Respecter les lois et obligations de vigilance.
4 • COMPÉTENCES :
- Avoir les connaissances théorique et pratiques nécessaires, et à jour.
5 • ORGANISATION & GESTION DE L' ENTREPRISE :
- Être en conformité avec les dispositions légales et réglementaires. Vérifier les habilitations des collaborateurs.
6 • TRANSPARENCE :
- Toujours donner des informations exactes, intelligibles et complètes.
7 • CONFIDENTIALITÉ :
- Rester prudent, et discret dans l'utilisation des données, sauf en cas d'obligation légale.
8 • DÉFENSE DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE :
- Veiller aux intérêts des mandants. Respecter les droits des autres parties.
9 • CONFLIT D'INTÉRÊTS :
- Éviter tout conflit d'intérêt avec les mandants ou tout autre partie.
10 • CONFRATERNITÉ :
- Entretenir des rapports bienveillants, une concurrence libre, saine et loyale.
11 • RÉGLEMENT DES LITIGES :
- S'efforcer de résoudre à l'amiable tout litige, avec bonne foi & réactivité.
12 • DISCIPLINE :
- Éviter tout comportement pouvant nuire à l'action de discipline. Se conformer aux décisions.
Avec un taux d'intérêt de 2% pour les PEL ouverts à partir du 1er janvier 2023, le plan épargne logement pourrait très prochainement permettre de financer la rénovation énergétique, dans le cadre d'une réforme annoncée par l'État.

• Les titulaires d'un PEL pourront le débloquer à n'importe quel moment, mais uniquement pour financer des travaux de rénovation énergétique.
• C'est une petite révolution car, jusque-là toucher à son PEL oblige à le clôturer. Vous perdez donc vos droits : son taux avantageux d’abord, mais aussi l’accès à un prêt immobilier à un taux prédéfini.
• Cette réforme doit faire partie du projet de loi de finances 2024 pour tenter de mettre fin aux passoires thermiques.
Zone tendue à RENNES : ce qui change pour les locataires et propriétaires.

• Qu'est ce qu'une zone tendue ?

Une zone tendue est définie comme une zone où l'offre de logements ne répond pas suffisamment à la demande. Juridiquement, elle est caractérisée par une urbanisation continue, plus de 50 000 habitants, des niveaux élevés de loyers et des prix d'acquisition des logements anciens.

• Les communes concernées :
En plus de Rennes, 15 autres communes sont également concernées; Betton, Bruz, Cesson-Sévigné, Chantepis, La chapelle- des-Fougeretz, Chartres-de-Bretagne, Melesse, Montgermont, Noyal-Châtillon-sur-seiche, Pacé, Saint-Grégoire, Saint-Jacques-de-la-Lande, Thorigné- Fouillard, Vezin-le-Coquet et Pont-Péan.

• La classification de RENNES et de ses communes avoisinantes modifie le délai de préavis pour les locataires en passant de 3 mois à 1 mois.
• La hausse des loyers est désormais limité par l'indice de référence des loyers (IRL) qui est réévalué tous les trimestres.
 Face à la hausse de la TAXE FONCIERE en 2023 pour plusieurs millions de propriétaires, une liste de 53 communes à été établie où les particuliers peuvent réduire leur fiscalité locale grâce à la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

L' ILLE-ET-VILAINE fait partie de cette fameuse liste !

• Selon les calculs d'Effy, en France, cette exonération permettrait de réaliser une économie moyenne de 1275 €.

• Depuis plusieurs années, les propriétaires de logements achevés avant 1989 ont la possibilité de bénéficier d'une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pendant 3 ans s'ils réalisent des travaux selon leur commune de résidence.
Pour en bénéficier, le montant des travaux doit être supérieur à 10 000€ TTC ( hors main-d'œuvre et avant intégration des aides à la rénovation énergétique) par logement au cours de l'année précédant la première année d'application de l'exonération.
Si les dépenses sont étalées sur les 3 années précédentes, le montant par logement doit dépasser 15 000 € TTC (5 000 € par an).

• Les propriétaires peuvent ainsi baisser leur imposition suite à des travaux d'isolation, de remplacement de fenêtres ou encore d'installation d'équipements de chauffage par exemple. Ces derniers doivent déposer une demande au centre des finances publiques avant le 1er janvier de l'année où ils souhaitent en bénéficier.
Le TAUX D' USURE passe le cap des 6% sur 20 ans et plus.

• Le taux d'usure pour le mois de décembre dépassent les 6%, à 6,11% sur 20 ans et plus, un niveau qui permet de limiter le nombre de refus lié à ce taux plafond. Si des baisses de taux s'enclenchent dans les prochains mois, le taux d'usure ne devrait plus poser problème.

• Le taux d'usure atteint désormais un niveau inédit depuis 2010.

Depuis le début d'année, grâce à la mise en place de la révision mensuelle, le taux d'usure à augmenté de plus de 2,5 points, passant de 3.57 % à 6,11 %, une remontée très rapide qui n'aurait pas été possible en gardant un rythme de révision trimestrielle.

• La révision mensuelle du taux d'usure, qui prend fin avec ce taux à plus de 6%, aura eu l'effet positif de permettre aux banques de prêter à des niveaux de taux rentables pour elles.

• On note même que certaines d'entre elles stabilisent leurs taux, voire les baissent !
Le pic des taux de crédit a donc sûrement été atteint.